L'article 4 du code des droits réels a connu un changement. Le texte stipule que «les compromis de vente ou les procurations y afférentes doivent être soumis au formalisme contractuel. Ils doivent être dressés dans un acte authentique ou dans un acte à date certaine rédigé par un avocat agréé près la cour de cassation, à moins qu’une loi particulière n’en dispose autrement. L’acte établi par un avocat doit être signé et toutes ses pages visées par les parties et par celui qui l’a rédigé.

Les signatures des parties sont légalisées par les autorités compétentes. La signature de l’avocat qui a dressé l’acte doit être homologuée par le secrétaire greffier en chef au tribunal de première instance dans le ressort duquel l’avocat exerce». Cela signifie que les actes sous seing privés rédigés librement ou par un écrivain public ne sont pas reconnus juridiquement pour ce genre d’opération. Il est à noter que le compromis de vente est un précontrat qui est réalisé avant la signature du contrat définitif.

Le plus souvent, il est effectué dans l’attente de la réalisation d’une condition. C’est le cas de l’obtention d’un crédit ou des titres parcellaires pour le promoteur. Il est possible de prolonger le délai du compromis de vente ou d’en modifier quelques dispositions.

«Le changement opéré sur l’article 4 du Code des droits réels est attendu depuis longtemps. Il permettra de préserver les droits de tous les contractants et éviter les problèmes à l’administration. La plupart des litiges qui surviennent entre vendeur et acquéreur concerne le compromis de vente et non le contrat définitif. Les tribunaux regorgent de nombreux dossiers de ce genre. Du coup, une méfiance est née dans le marché immobilier concernant ce type de document. Une majeure partie des contractants évitent de plus en plus la promesse de vente, préférant signer directement le contrat définitif. Avec la nouvelle disposition, le compromis a plus de valeur et serait le garant du bon déroulement de la transaction», souligne Nabil Haddaji, avocat au barreau de Casablanca.

Et d’ajouter qu’«un document authentifié permet de faciliter la tâche au conservateur et devrait assurer un traitement rapide de l’opération». Pour Abdellatif Yagou, ex-président de l’Ordre national des notaires, «la nouvelle disposition qui existe dans le système allemand du droit immobilier permettra l’écriture des documents conformément à la loi. L’acte comportera les différentes informations nécessaires, avec plus de détails sur la nature du bien immobilier, la traçabilité de la possession et les droits réels. Les informations concernent aussi bien le vendeur et l’acheteur. Ce changement devrait également mettre un terme à certaines pratiques malsaines qui évitent de mentionner compromis de vente et le remplace par acte de réservation ou d’engagement et peut introduire des clauses qui sont illégales ou abusives».

Mais des professionnels du secteur affichent quelques réserves sur le changement de l’article 4 des droits réels. «Il est primordial de protéger les contractants, surtout l’acheteur, mais un compromis de vente doit être flexible. Plus il est contraignant, plus il y a un effet sur l’immobilier. De nombreux notaires exigent actuellement le quitus fiscal concernant la taxe sur les terrains non bâtis (TNB) et l’accord préalable de la direction générale des impôts pour ce qui est du prix fixé avant de conclure le document. Alors que normalement, cela doit être réalisé lors du contrat définitif. Si les dispositions du compromis ne sont pas respectées, notamment pour le délai, il est annulé. A ce moment, il faut juste appliquer la loi», affirme Mohamed Lahlou, président de l’Union des agents immobiliers de Casablanca.