Finances News Hebdo : Depuis leur lancement, les OPCI ont enregistré une importante hausse des encours. Comment expliquer un tel engouement ? 

Noreddine Tahiri : En effet, l’évolution de la nouvelle industrie des OPCI est tout à fait notable. Il faut rappeler que l’activité des OPCI n’a réellement été enclenchée que vers le début de l’année 2020. Deux ans et demi après, le nombre d’OPCI agréés s’élève à 33, soit, en moyenne, près de plus d’un OPCI agréé par mois. Selon les statistiques publiées par l’AMMC, l’encours des actifs sous gestion des OPCI à fin avril 2022 s’élève à près de 23,5 milliards de dirhams. Il est à noter que l’évolution de cette nouvelle industrie des OPCI dépasse le niveau d’évolution des OPCVM durant les premières années de cette activité. Quand on sait que l’encours actuel des actifs sous gestion des OPCVM s’élève à près de 585 milliards de dirhams, cela augure de la très bonne future évolution de l’encours sous gestion des OPCI. La progression notable de l’activité des OPCI s’explique essentiellement par les caractéristiques intrinsèques des OPCI. Celles-ci se traduisent par la qualité des textes législatifs et réglementaires qui régissent l’activité des OPCI au Maroc. En effet, les textes réglementant l’activité des OPCI assurent une sécurité juridique, une grande souplesse dans l’investissement indirect dans de l’immobilier locatif, une transparence dans la gestion et une professionnalisation de l’activité d’exploitation d’immeubles locatifs. Par ailleurs, le plan comptable des OPCI, qui vient d’être définitivement adopté, permet l’optimisation financière de la détention d’actifs immobiliers locatifs. En effet, parmi les principales dispositions dudit plan comptable, figure la non application de l’amortissement des biens immeubles par les OPCI.

A travers cette disposition, les OPCI ne subissent pas le «Cash Trap» que génère la détention d’actifs immobiliers, que ce soit en direct ou via des foncières. Par ailleurs, l’avènement des OPCI a suscité chez les investisseurs institutionnels une volonté d’externaliser la détention de leurs actifs immobiliers, qu’ils soient d’exploitation ou de placement. C’est ainsi qu’une bonne partie de ces investisseurs, et plus particulièrement les banques, ont opté pour l’externalisation d’une partie de leurs agences et de leurs sièges sociaux. En outre, la fiscalité des OPCI, qui reste similaire à celle des OPCI à l’international, a également contribué à l’émergence rapide des OPCI. Cette fiscalité témoigne de l’intérêt que portent les pouvoirs publics à ce type de véhicule et au potentiel de collecte et d’orientation de l’épargne, qu’elle soit publique ou privée, vers de l’immobilier productif et ainsi contribuer à sa dynamisation.

F. N. H. : Quelle est la place de AjarInvest aujourd’hui dans le marché des OPCI ?

N. T. : AjarInvest, qui est une filiale de la CDG et du CIH, a été créée dès 2016. Elle a été la première société à avoir obtenu l’agrément de société de gestion d’OPCI, agrément qu’elle a obtenu dès juillet 2019. La même année, soit 2019, AjarInvest a obtenu l’agrément des deux premiers OPCI au Maroc et en Afrique du Nord. Six mois plus tard, elle a pu décrocher deux autres agréments. De ce fait, les quatre premiers OPCI au Maroc ont été créés par AjarInvest. Depuis, AjarInvest a continué à œuvrer pour le développement de cette nouvelle activité et à développer d’autres OPCI. A ce jour, sur les 33 OPCI agréés, AjarInvest en a agréé 8, soit 24% de parts de marché en termes de nombre d’OPCI agréés. A fin mai 2022, l’encours sous gestion des OPCI géré par AjarInvest s’élève à près de 17 milliards de dirhams. Soit près de 74% de parts de marché.

F. N. H. : Aujourd’hui, quel rendement peuvent espérer les institutionnels qui investissent dans les OPCI ?

N. T. : Le rendement des OPCI dépend largement du rendement locatif des actifs détenus par les OPCI. Les OPCI qui détiennent des actifs à faible rendement locatif, auraient un rendement global faible. A l’inverse, les OPCI qui détiennent des actifs à rendement locatif élevé, génèreraient un rendement conséquent. Actuellement, les rendements locatifs observés varient entre 6% et 9 %. Par ailleurs, le rendement des OPCI dépend également des charges supportées par lesdits OPCI. De ce fait, il est difficile de parler d’un rendement normatif pour les OPCI. En tout état de cause, les rendements des OPCI restent, pour leur majorité plus avantageux que d’autres produits d’investissement, et plus particulièrement les produits de taux.

F. N. H. : Enfin, quelles sont les prochaines étapes de développement pour votre industrie ?

N. T. : L’industrie des OPCI est une industrie naissante. Elle connait déjà un développement très satisfaisant. Si on la compare à l’activité des OPCVM, cela lui laisse un large champ de développement. Actuellement, l’ensemble du champ des actifs qui pourraient être détenus par des OPCI, n’a pas encore été totalement exploré. Plusieurs types d‘actifs peuvent être apportés à des OPCI, et plus particulièrement les actifs logistiques, les actifs industriels, les commerces et centres commerciaux, sans oublier bien sûr le résidentiel. Pour le résidentiel qui présente un important potentiel pour les OPCI, il est important de procéder à un rééquilibrage juridique entre le propriétaire et le locataire. A ce titre, la loi sur les baux résidentiels mérite d’être revue.