Arji Abdelaziz, expert-comptable, auditeur, commissaire aux comptes et président de la Commission juridique et fiscale de la CFCIM.

◆ Isoler le bien immobilier du patrimoine de l’entreprise d’exploitation. 

◆ Les experts préconisent que le bien immobilier soit adossé à une SARL immobilière. 

◆ Le point avec Arji Abdelaziz, expert-comptable, auditeur, commissaire aux comptes et président de la Commission juridique et fiscale de la CFCIM. 

Propos recueillis par Badr Chaou

Finances News Hebdo : Quand peut-on parler d'optimisations juridiques et fiscales du patrimoine immobilier d'entreprise ? 

Arji Abdelaziz : Les gens qui veulent se lancer dans l’immobilier professionnel commettent de graves erreurs que je peux schématiser ainsi: pour l’immeuble qui abrite le siège de la société, le chef d’entreprise en fait l’acquisition par sa société d’exploitation, pour le terrain qui va servir à la promotion immobilière, le propriétaire y édifie des appartements et le laisse à son nom propre. 

En fonction du véhicule juridique adopté, il existe un régime fiscal qui va permettre de maximiser la rentabilité. Le choix de la structure juridique va conditionner toute la vie du projet. 

F.N.H. : Pourquoi l'exploitation en nom propre est à éviter pour les professionnels ? 

A. A. : Gérer un projet de promotion immobilière en nom propre relève du suicide ! Si le promoteur ne crée pas d’entreprise, il ne peut pas vendre plus de deux appartements car seuls les commerçants peuvent le faire. De plus, à chaque fois qu’il vend un appartement, il faut qu’il s’aligne sur le référentiel, sinon il fait l’objet d’une révision fiscale. 

Pour éviter cela, il peut créer une entreprise individuelle de promotion immobilière. Mais ce choix est à éviter à plusieurs égards. La fiscalité de cette forme d’exercice est prohibitive. Le résultat est taxé à 38%. La responsabilité du promoteur est illimitée puisqu’il engage l’intégralité de son patrimoine en cas de recours des tiers : 

• Ce secteur (surtout les petits chantiers) est connu pour employer des ouvriers du bâtiment non couverts pas la CNSS et l’assurance contre l’accident du travail. Or, même assuré contre l’accident du travail, la victime, à travers son avocat, peut poursuivre le promoteur pour le complément d’indemnité non réglée par l’assurance, et cela sans limitation de montant. 

• Les fournisseurs non payés peuvent poursuivre le promoteur sans limitation. 

• Les acquéreurs des appartements peuvent poursuivre le promoteur pour les malfaçons découvertes dans les locaux vendus. 

• Le promoteur engage sa responsabilité sans limitation en cas de redressement fiscal. 

Par ailleurs, le propriétaire du terrain a tout intérêt à l’apporter à une société dont la responsabilité est limitée, SARL ou SA. Bien entendu, il faut que l'article 161 bis n’accorde qu’un sursis d’imposition. Les frais de la conservation foncière sont également à payer. Par conséquent, l’exercice en entreprise individuelle ne peut être toléré que pour les petits projets de quelques appartements, dont je limite le nombre maximal à 10. 

F.N.H. : Quels sont les différents risques financiers et fiscaux quand on garde un bien immobilier parmi les biens de l'entreprise d'exploitation ? 

A. A. : On entend par la société d’exploitation l’entreprise qui porte le business du chef d’entreprise. C’est tantôt une usine, tantôt une entreprise agricole ou de services. Cette société est exposée aux aléas du marché et de la conjoncture. Elle peut faire faillite. Dans ce cas, les biens immobiliers qui lui appartiennent sombrent avec l’exploitation défaillante suite à une liquidation judicaire. 

F.N.H. : Parmi les solutions, figure la création d'une société gestionnaire du bien immobilier. Comment cela fonctionne ? 

A. A. : L’orthodoxie immobilière voudrait qu’on isole ces biens dans une société de gestion appropriée, qui appartient aux fondateurs de la société d’exploitation. Celle-ci pourra louer le bien à la société d’exploitation. Nous conseillons pour ce faire, la SARL immobilière. Elle peut faire de la promotion immobilière et de la gestion locative, voire marchand de biens. Certains s’attachent à conseiller la Société civile immobilisée (la SCI). Or, cette forme en vogue en Europe pose des problèmes au Maroc. En effet, de par son opacité, elle a servi au montage d’opérations frauduleuses de spoliation. Sa fiscalité est nébuleuse du fait de son statut civil, mais pouvant être soumise à l’impôt sur les sociétés, sans parler de la TVA. De même, les conservateurs du cadastre exigent sa transformation en SARL dès que les associés souhaitent vendre un bien lui appartenant. C’est l’occasion pour eux d’obliger les associés à mettre à jour le dossier et faire apparaître les véritables propriétaires des biens. En effet, les anciennes SCI existent depuis le protectorat: certains associés pourraient être décédés sans que le dossier spécial en ait tenu compte. A mon avis, il faudrait réserver la SCI aux indivisions transparentes. C’est-à-dire à un projet familial de construction de logements d’habitation principale ou secondaire sur un terrain commun. La transparence fiscale se manifeste dans l’absence d’obligation dans ce cas de tenir une comptabilité et de déposer un bilan fiscal aux impôts. En cas de vente, chaque associé sera imposé à la TPI classique selon sa part dans le projet. 

F.N.H. : Dans ce cas-ci, quelle est la forme la plus appropriée ? 

A. A. : La SARL immobilière est la forme la plus optimale fiscalement et la plus protectrice juridiquement. 

Le résultat fiscal est soumis au barème progressif, qui commence à 10% pour un bénéfice fiscal inférieur à 300.000 dirhams.