Face à la rareté du foncier dans les villes et pour lutter contre la spéculation, le gouvernement a instauré une taxe sur les terrains non bâtis (TNB). Elle porte sur les parcelles situées à l’intérieur des périmètres urbains et les centres disposant d’un document d’urbanisme. Sont également concernés les terrains dépendant des constructions soumises à la taxe d’habitation et dont la superficie est supérieure à cinq fois la superficie couverte de l’ensemble des constructions.

Après son entrée en vigueur, cet impôt a été la source de nombreuses difficultés pour les assujettis, liées notamment à l’interprétation du texte de loi, au recouvrement ou à la délimitation du périmètre urbain. Plusieurs litiges ont éclaté entre les propriétaires et l’administration fiscale, dont certains ont été portés devant les juridictions administratives.

«Plusieurs terrains ne sont pas immatriculés à la conservation foncière, particulièrement ceux aux alentours des patelins qui avaient un aspect agricole. Sous l’effet de l’exode rural, de la croissance démographique et économique, ces zones sont passées dans le périmètre urbain. L’administration fiscale ne possède pas une adresse connue des propriétaires pour leur notifier. De ce fait, plusieurs propriétaires ne savent qu’ils sont assujettis à l’administration fiscale que lorsqu’ils veulent vendre leurs terrains. Ils se retrouvent avec un cumul de plusieurs années d’impayés ainsi que de lourdes pénalités de retard», souligne Youssef Oubouali, professeur de droit fiscal à l’Université Hassan II de Casablanca.

La taxe est due par le propriétaire ou, à défaut du propriétaire connu, par le possesseur. Ce dernier terme n’est pas bien défini par la loi, créant un imbroglio juridique. En cas d’indivision, la TNT est établie dans l’indivision à moins que chaque indivisaire ne demande que la taxe soit établie séparément sur sa quotepart. Dans ce cas, les co-indivisaires restent solidairement tenus du paiement de la totalité du montant de la taxe.

«Un propriétaire dans l’indivision qui veut vendre sa quotepart est obligé de payer la totalité de l’impôt dû sur un terrain qui regroupe de nombreux co-indivisaires. Ce qui est inéquitable. Pour un grand terrain de plusieurs hectares qui affiche de nombreuses années d’impayés, la somme est colossale», explique Oubouali S’agissant de la tarification de la TNT, elle est fixée comme suit : 4 à 20 DH pour les zones immeubles et 2 à 12 DH pour les zones villas, zones à logement individuel et autres zones. Cette grille est fortement contestée par les assujettis, surtout ceux disposant des terrains dans les régions.

«Le plus souvent, l’administration fiscale ne s’aligne pas sur les tarifs justes, mais plutôt sur ceux qui sont les plus élevés, ne faisant aucune distinction entre un terrain situé dans une petite ville et un autre à Casablanca ou Rabat, par exemple. C’est au contribuable d’accepter ou de contester. La procédure de révision de la taxation est délicate et longue. Il est essentiel de la simplifier», affirme Oubouali. Pour Mohamed Lahlou, président de l’association des agents immobiliers de la région Casablanca-Settat, «la gille tarifaire actuelle de la TNT n’est pas incitative et n’a pas donné les effets escomptés, à savoir la libération du foncier constructible. Il est nécessaire de la réviser à la hausse dans les grandes agglomérations et l’alléger dans les régions pour que cette taxe soit juste et équitable».

Il est à rappeler que la Loi de Finances 2021 a apporté plusieurs aménagements au profit des promoteurs, mais pas pour les particuliers, dont notamment la distinction entre le promoteur-investisseur, qui pouvait générer des recettes fiscales supplémentaires à la collectivité, et le propriétaire marchand de biens, qui acquiert des terrains en vue de les vendre en l’état après un certain délai dans un but purement spéculatif.