Finances News Hebdo : Comment décririez-vous l'état actuel du marché immobilier à Dubaï, et quels sont les segments les plus dynamiques (résidentiel, commercial, luxe, etc.) ?

Taha Sfiren : Le marché immobilier de Dubaï est aujourd'hui l'un des plus prometteurs au monde. Depuis la crise du Covid-19, nous avons observé une augmentation spectaculaire de la demande, notamment à la suite du conflit entre la Russie et l'Ukraine. Dubaï est perçue comme une ville résiliente, capable de rebondir rapidement après des crises. Cependant, certains pensent que le marché a atteint son apogée. À notre avis, Dubaï n'a fait que commencer. L'émirat projette de doubler sa population et le nombre de visiteurs d'ici 2030, ce qui entraînera une hausse sans précédent des prix au mètre carré. En tant que jeunes entrepreneurs marocains, Yassine Abibi, fondateur et PDG, et moi même, avons une vision unique du marché. Depuis plus de cinq ans, nous accompagnons des investisseurs internationaux et avons constaté une demande croissante dans tous les segments. Cependant, Dubaï est avant tout associée au luxe. Tout acheteur, qu'il soit investisseur ou résident, cherche à acquérir une part de cet univers d'exception. C'est pourquoi nous pensons que les propriétés de luxe sont les plus recherchées et restent le segment le plus dynamique du marché.

F.N.H. : Quels sont les quartiers les plus recherchés à Dubaï, et pourquoi attirent-ils autant d'acheteurs ou de locataires ?

T. S. : En 2024, l'un des quartiers les plus attractifs est Jumeirah Village Circle (JVC). Ce secteur a vu les investissements de ses propriétaires tripler, voire quadrupler, depuis la période post-Covid. JVC affiche l'un des meilleurs rendements locatifs de la ville, avec des retours sur investissement (ROI) allant de 11 à 14% et une appréciation annuelle des biens de 6 à 10%. Business Bay et Downtown Dubaï restent des incontournables. Downtown, avec la célèbre Burj Khalifa et le Dubai Mall, représente le sommet du luxe, tandis que Business Bay, souvent considéré comme «l'enfant» de Downtown, offre des prix plus abordables tout en garantissant une rentabilité intéressante. Luxury Living Homes Real Estate a également accompagné de nombreux investisseurs dans ces zones, facilitant l'acquisition de biens stratégiques. Dubaï Marina et Jumeirah Beach Residence (JBR) sont, quant à eux, des destinations prisées par les touristes et les résidents en quête de vie balnéaire, avec des plages, des centres commerciaux et des restaurants en bord de mer. Enfin, Palm Jumeirah, cette île artificielle emblématique, reste une adresse incontournable. Les villas, initialement commercialisées autour de 1,5 million d'euros en 2005, s'échangent aujourd'hui jusqu'à 9 millions d'euros.

F.N.H. : Dubaï est réputée pour ses projets grandioses comme les îles artificielles ou les gratteciel emblématiques. Pensez-vous que ces projets influencent durablement le marché immobilier local ?

T. S. : Sans aucun doute. La stratégie de développement à long terme mise en place par les dirigeants de Dubaï garantit une croissance continue. Chaque fois que l'on croit que Dubaï a atteint ses limites, de nouveaux projets d'envergure émergent, prolongeant l'effet de fascination. Avec plus de cinq îles artificielles et plus de 300 gratte-ciel, Dubaï reste en perpétuelle transformation. Nous avons souvent observé comment ces projets phares suscitent l'intérêt des investisseurs que nous accompagnons. Par ailleurs, nous avons récemment aidé plusieurs investisseurs à acquérir plus de 20 propriétés sur l'île de Marjan, où le futur casino attire une attention considérable. Certains de ces investisseurs ont déjà réalisé des sorties avec des bénéfices significatifs, témoignant de l'impact durable de ces projets.

F.N.H. : Comment la réglementation immobilière de Dubaï (comme la propriété à 100% pour les étrangers) contribue-t-elle à l'attractivité du marché ?

T. S. : Environ 70% des propriétés à Dubaï sont en «free-hold», c'est-à-dire accessibles à la pleine propriété pour les étrangers. Cette flexibilité attire un grand nombre d'investisseurs européens, britanniques, indiens et américains, qui cherchent non seulement à investir, mais aussi à s'installer dans un environnement sûr et prospère. Luxury Living Homes s'efforce de guider les investisseurs dans ces acquisitions stratégiques, garantissant une compréhension complète des avantages de la propriété à 100%.

F.N.H. : Quel est le processus d'achat d'une propriété à Dubaï pour les clients internationaux, et quels sont les différents segments de marché et les fourchettes de prix disponibles ?

T. S. : Acheter une propriété à Dubaï pour un client international est un processus étonnamment simple, comparable à l'achat d'un produit du quotidien. La procédure de base nécessite uniquement une copie du passeport de l'acheteur et un virement bancaire. Ce processus est conçu pour être rapide, transparent et sécurisé, ce qui contribue à faire de Dubaï l'une des destinations immobilières les plus attractives au monde. Le marché immobilier de Dubaï se divise en deux principaux segments : les propriétés prêtes à l'emploi (Ready properties) et les propriétés sur plan (off-plan). Les propriétés prêtes à l'emploi sont des biens achetés directement auprès de propriétaires existants ou sur le marché secondaire. Elles permettent une acquisition immédiate, ce qui est idéal pour les clients souhaitant emménager ou louer rapidement. Les prix de ces propriétés varient considérablement en fonction de l'emplacement. Par exemple, dans des quartiers comme Jumeirah Village Circle (JVC), des appartements sont disponibles à partir de 125.000 euros, tandis que des villas de luxe sur Palm Jumeirah peuvent atteindre jusqu'à 10 millions d'euros. Les propriétés sur plan (offplan), quant à elles, sont des biens vendus directement par les promoteurs avant même la fin de leur construction. En investissant dans des projets off-plan, les clients achètent souvent un «bout de sable», avec une livraison prévue dans un délai de 1 à 3 ans. Ce modèle est particulièrement attractif car il offre des plans de paiement échelonné à 0% d'intérêt, permettant de verser des acomptes progressifs tout au long de la construction. Certains promoteurs offrent même des options de paiement après la livraison, répartissant ainsi le coût total sur 5 ans.

Chez Luxury Living Homes Real Estate, nous aidons nos investisseurs à identifier des projets qui garantissent une forte appréciation dès que 40% du bien sont payés. Cela permet aux clients d'investir un montant initial réduit et de bénéficier d'une valorisation substantielle du bien avant même la livraison. De nombreux investisseurs réalisent ainsi des bénéfices significatifs en revendant leurs biens avant l'achèvement complet du projet. Pour les investisseurs cherchant à générer des revenus à long terme, nous proposons également des services de location à court terme via des plateformes de type Holiday home. Une fois la propriété livrée, les revenus locatifs peuvent couvrir les échéances restantes. Ce modèle est d'autant plus attractif que Dubaï ne prélève aucune taxe sur les revenus locatifs ou la revente des biens, maximisant ainsi les retours sur investissement. Un autre élément clé de la sécurité du marché immobilier de Dubaï est l'utilisation de comptes séquestres (Escrow accounts). Chaque paiement effectué pour un projet off-plan est déposé sur un compte géré conjointement par le promoteur et le département de la Terre de Dubaï (DLD), garantissant que les fonds sont protégés jusqu'à l'achèvement du projet. Cela offre une assurance supplémentaire aux investisseurs, réduisant les risques et renforçant la confiance dans le marché.

F.N.H. : Quels aspects du modèle immobilier de Dubaï pourraient être transposés au Maroc pour dynamiser le marché local ?

T. S. : Le Maroc possède des atouts naturels que peu de pays de la région Mena peuvent rivaliser. Cependant, le marché immobilier pourrait gagner en attractivité en adoptant certains éléments du modèle de Dubaï. Nous pensons que la digitalisation des transactions, la transparence des titres de propriété, et des incitations fiscales adaptées aux investisseurs étrangers pourraient transformer le marché. En tant qu'acteurs dans les deux régions, nous voyons à quel point la présence de marques internationales et de développeurs de renom peut attirer l'attention globale.

F.N.H. : Selon vous, que pourraient apprendre les promoteurs et investisseurs marocains de l'approche de Dubaï pour mieux structurer et développer le marché immobilier marocain ?

T. S. : Les promoteurs marocains pourraient s'inspirer de la manière dont Dubaï conçoit ses projets immobiliers comme des expériences de vie. Créer des communautés, repenser les villes et intégrer des technologies innovantes pourraient renforcer l'intérêt des investisseurs. Luxury Living Homes travaille déjà avec des clients marocains intéressés par ces idées novatrices.