Le Maroc a lancé plusieurs programmes destinés à faciliter l’accès au logement. Cette stratégie a permis de booster l’offre, notamment pour les habitats de type social, qui a servi, au fil des ans, à réduire sensiblement le déficit. La formule a séduit les promoteurs et plusieurs conventions ont été signées. Mais, avec le temps, elle a montré de nombreuses limites. Le gouvernement a été contraint de revoir sa copie en décidant l’octroi d’une subvention directe aux acquéreurs.

«Les programmes de logements sociaux ont fait leurs preuves. Mais ils ont montré par ailleurs différentes limites. Ces problématiques concernent notamment les difficultés pour identifier les bénéficiaires et aussi pour mobiliser le foncier nécessaire, particulièrement dans les villes où la demande est forte. Pour remédier à ces dysfonctionnements, nous avons opté pour une aide directe aux acheteurs», souligne Fatima Zahra Mansouri, ministre de l’Aménagement du territoire national, de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Politique de la ville, en réponse à une question orale à la Chambre des représentants le 31 octobre 2022.

Auparavant, Fouzi Lekjaa, ministre chargé du Budget, avait apporté quelques éclaircissements à ce sujet, sans pour autant donner tous les détails. «Cette mesure s'inscrit dans le cadre d'une logique orientée davantage vers l'aide financière directe ciblée pour les ménages. Elle a aussi pour but d'assurer un usage efficient et ciblé des ressources de l’État, en plus de donner au secteur un élan important sur les plans économique et social», indique-t-il.

Deux catégories de bénéficiaires ont été définies. Il s‘agit d’une formule ne dépassant pas les 300.000 DH dédiée aux ménages à revenu modeste. C’est une version améliorée de l’offre déclinée auparavant pour le logement social. La seconde catégorie cible la classe moyenne pour laquelle la valeur du logement à acquérir est limitée à 600.000 DH. Du côté des opérateurs du secteur, notamment les promoteurs immobiliers, on note un rejet catégorique de cette disposition. Une source au sein de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) explique qu’«une mesure fiscale ne peut pas donner les objectifs escomptés si elle n’est pas réaliste et réalisable. La nouvelle formule de soutien au logement est déconnectée de l’environnement actuel de l’économie nationale, car elle se base sur des indicateurs fortement dépassés. Il n’y a qu’à voir les prix du foncier et des matériaux de construction qui ont flambé ces dernières années».

La même source souligne que «même dans les régions et les petites localités, cette offre ne sera pas attractive pour les promoteurs, car les marges dégagées seront insignifiantes, voire négatives. Dans les grandes métropoles, cette option se traduira automatiquement par des pertes, d’autant que les promoteurs ne bénéficieront plus d’exonérations fiscales notamment pour l’IS, le droit d’enregistrement, de la conservation foncière ou des taxes communales». Lors d’une réunion tenue fin septembre avec Mansouri, la FNPI a exposé son point de vue et proposé quelques recommandations. Il est question de garder les exonérations fiscales pour les promoteurs qui lancent des projets conventionnés et de fixer le prix d’achat à 320.000 DH.

Au cas où les impôts sont maintenus, le prix sera établi à 360.000 DH. Les mêmes arguments sont avancés pour l’offre déclinée pour la classe moyenne. Toutefois, on note que «la formule dédiée à cette catégorie doit être plus flexible, notamment au niveau de la superficie».

«L’ancienne mouture destinée à cette population a connu un échec total. L’actuelle version est elle aussi contraignante et ne peut séduire les promoteurs. Il est recommandé de revoir en profondeur l’offre pour l’adapter aux conditions du marché», explique-t-on auprès de la FNPI. Des sources de la Fédération confirment que les discussions sont en cours avec le département de l’Habitat et celui des Finances pour trouver un terrain d’entente afin d’aboutir à une mouture plus adaptée aussi bien aux promoteurs qu’aux acquéreurs.