Le point avec Maître Jad Aboulachbal, notaire à Casablanca.

- Adosser le bien immobilier à une entreprise autre que la société d’exploitation afin de le protéger face aux risques de saisie. Cela permet également une meilleure optimisation fiscale et juridique, selon les experts. 

Propos receuillis par Badr Chaou

F.N.H : Comment se fait l'acquisition d'un bien immobilier par une société ?

M. Jad Aboulachbal : Une société qui acquiert un bien immobilier est tenue aux mêmes obligations qu'un acquéreur personne physique. Lorsque ce bien immobilier est titré à la conservation foncière, le représentant de la société régulièrement habilité doit signer en vertu du code des droits réels un acte d'achat notarié, adoulaire ou établi par un avocat agrée près de la cour de cassation. Cette condition de forme est impérative pour obtenir l'inscription du droit de propriété sur le titre foncier. Tant que les formalités foncières ne sont pas accomplies la société n'est pas juridiquement propriétaire. Cependant cette société pour être inscrite devra aussi constituer un dossier spécial à son nom. Sorte de biographie juridique auprès de ladite conservation foncière où seront déposés entre autres, statuts, noms des mandataires de la société, actes portant modification du capital social. Aucune opération ne sera possible sur le bien si le dossier spécial de la société n'est pas actualisé et complet au moment de celle ci. 

F.N.H : En cas d'acquisition d'un bien immobilier par une société ou d'apport de ce bien à la société qui en est le propriétaire ?

M. Jad Aboulachbal : La société. Le droit de propriété étant constitué au moment de l inscription de celle ci sur le titre foncier. S'il s'agit d'une acquisition immobilière l'acte de vente devra être déposé à la conservation foncière et le dossier spécial de société régulièrement constitué. Si c est un apport immobilier l'acte d'apport permettra d inscrire la société comme propriétaire sur le titre foncier et de mettre à jour le dossier spécial avec le nouveau capital social et le ou les nouveaux associés. Ces actes devront revêtir la forme notariée, adoulaire ou émaner d'un avocat agrée prés de la cour de cassation, sous peine de ne pas être validés par la conservation foncière.

F.N.H :  En cas de faillite de la société qu'advient il des biens immobiliers qu'elle détient ?

M. Jad Aboulachbal : Comme tous les éléments du patrimoine de la société, les biens immobiliers dont elle est propriétaire sont susceptibles d'être saisis par ses créanciers. Qu'ils soient des créanciers privilégiés, comme par exemple un créancier hypothécaire, ou des créanciers ordinaires qui n'ont aucune sûreté particulière sur le bien immobilier. Cependant au terme de l'opération de saisie du patrimoine immobilier le créancier ne deviendra propriétaire du bien que lorsqu'il sera inscrit comme tel sur le titre foncier. Voilà pourquoi l'acte constatant le transfert de propriété devra impérativement revêtir l'une des trois formes précédemment évoquées. Même si l'acquisition du bien immobilier se fait lors d'une vente aux enchères, celle ci devra être réitérée en respectant ce formalisme pour être inscrite. 

F.N.H : En cas de non remboursement d'un crédit bancaire qu'en est il du sort du bien immobilier ?

M. Jad Aboulachbal: Si pour garantir le prêt accordé par une banque à une société une hypothèque a été consenti, la banque devient un créancier privilégié et peut donc faire saisir prioritairement à tout autre créancier en respect de son rang hypothécaire le bien immobilier, le faire vendre et se faire payer si la société emprunteuse n'est pas en mesure de faire face aux échéances de remboursement. Cela vaut pour tout bien donné en hypothèque à la banque, qu'il appartienne à la société ou à toute autre personne qui se serait porté caution hypothécaire pour garantir l'emprunt. Comme par exemple un dirigeant ou un associé qui aurait donné en garantie un bien immobilier lui appartenant en propre. Pour les biens immobiliers appartenant à la société qui ne sont pas hypothéqués ils sont susceptibles d'être saisis si elle ne rembourse pas l'emprunt. Mais sur ces biens la banque n'est qu'un créancier ordinaire en concurrence avec d'autres éventuels créanciers de la société

F.N.H : Comment se passe une opération de cession d'un bien immobilier détenu par une société ?

M. Jad Aboulachbal : Il est possible de procéder de deux manières. Soit en cédant le bien immobilier aux termes d'un acte de vente immobilière. Les parties à l'acte seront la société vendeuse représentée par son ou ses mandataires inscrits dans le dossier spécial. Et l'acquéreur qu'il soit une personne physique ou une société. L'acte de vente sera inscrit sur le titre foncier pour que l’acquéreur devienne propriétaire. L'autre façon d'agir est de céder les parts sociales ou actions de la société qui détient le patrimoine immobilier. L'acte de cession qui devra revêtir la forme authentique, qu'il s'agisse d'une vente ou d'une donation, sera inscrit dans le dossier spécial afin que soit mentionné le ou les noms des nouveaux associés ou actionnaires. La société restant propriétaire.        

F.N.H : Qu en est il en cas de décès d un associé d une société détenant un patrimoine immobilier ? 

M. Jad Aboulachbal : Les parts sociales ou actions sont transmises à ses héritiers conformément à la loi applicable à sa succession. Droit musulman pour les marocains et étrangers musulmans. Droit hébraïque pour les marocains juifs. Loi de sa nationalité pour un étranger non musulman. L acte constatant la succession ainsi que le procès verbal de l assemblée générale validant l attribution des parts devront être déposés dans le dossier spécial de la société constitué auprès de la conservation foncière pour que les droits des héritiers deviennent opposables à tous.