Anticipés pour le dernier trimestre 2017, les OPCI ne feront finalement partie du paysage financier qu'en 2018. En attendant, les opérateurs impliqués de manière directe ou indirecte dans cette industrie se préparent. La «pierre» papier va résolument faire avancer le marché financier.

200 milliards de dirhams, selon le ministre des Finances Mohamed Boussaid, jusqu'à 700 milliards de DH pour les opérateurs les plus optimistes : le potentiel du marché des OPCI au Maroc donne le tournis. Ces organismes de placement collectif en immobilier permettront aux investisseurs de parier sur «la pierre», l'immobilier, mais sans en prendre les risques, ceux liés notamment à la liquidité et aux lourdeurs administratives.

Bien entendu, cela reste un placement adapté pour les investisseurs institutionnels ou les «bons pères de famille» à la recherche d'un rendement moyen et à moindre risque.

L'horizon de placement le plus adapté tournerait autour de 7 ans, disent les professionnels. Concrètement, en vertu de la législation adoptée par le Maroc, ces organismes, qui ressemblent juridiquement et économiquement aux OPCVM, pourront investir au moins 70% de leurs actifs dans l’immobilier, le reste pouvant être placé dans d’autres actifs à des fins de diversification de portefeuille.

Rendement et liquidité

L’investissement dans l’immobilier d’entreprise devrait constituer une alternative attractive pour les institutionnels et les particuliers. Avec des taux de rendement compris entre 6 et 10%, cette classe d’actifs offre une prime de l’ordre de 500 points de base par rapport aux bons du Trésor à 10 ans.

De plus, grâce à la gestion actif/passif des gérants d'OPCI, l'actif devrait être assez liquide. La fiscalité devrait être clémente à son tour en 2018. Car la Commission des finances, relevant de la Chambre des conseillers, a accepté en partie un amendement de la CGEM. La Commission est en effet favorable à un abattement de 80% sur les dividendes pour une période de 5 ans. Le patronat avait milité pour un taux plus élevé.

Les acteurs chauffés à blanc

En février dernier, le ministre des Finances avait déclaré qu'après la loi 70/14, qui régule cette activité, la Loi de Finances 2018 devait instaurer la neutralité fiscale pour ces véhicules. C'est effectivement le cas. Il reste désormais à émettre un décret qui est en cours d'élaboration et des circulaires d'application, notamment de la part de l'AMMC.

Le ministre avait promis que «l'activité des OPCI allait démarrer vers l'été 2017, au plus tard à la rentrée». Mais force est de constater que le dossier prend du retard; sans doute que les priorités ont été données à la finance participative et à l'épineux dossier de la flexibilité du Dirham.

Certains acteurs s'étaient même préparés pour profiter des premières annonces. A l'époque, on parlait même d'une introduction en Bourse imminente d'Immorente, une foncière qui devrait avoir un rôle à jouer sur ce marché.

Parallèlement, le management de Label'Vie nous avait annoncé que VLV, la foncière du groupe, devrait rejoindre à son tour le marché boursier dans un horizon de 4 ans. Le management nous a confié que «la suite logique est une IPO dans les 4 ans pour permettre aux fonds d’investissement de sortir du tour de table et l'institutionnaliser, tout en permettant à Label'Vie de remonter du cash».

Outre ces acteurs impliqués directement, c'est tout un écosystème qui se prépare. On pense notamment aux cabinets spécialisés dans l'expertise. Car, les OPCI devront valoriser leurs biens avec des méthodes scientifiques (DCF, comparables etc.). Des acteurs de renommée mondiale et d'autres, locaux, et bien référencés, ont clairement affiché leur ambition sur ce marché tout au long de l'année 2017. Ils devront eux aussi tenir leur mal en patience.

Les décrets nécessaires au démarrage de l'activité devront donc tomber en 2018 et concrétiser cette tendance à la financiarisation de l'économie marocaine. OPCI, titrisation, prêts/emprunts de titres..., autant d'instruments qui, utilisés à bon escient, donneront un coup de fouet aux ressources financières du pays.

La grande distribution prisée

Les professionnels estiment que cinq, voire six nouveaux OPCI devraient rapidement voir le jour lorsque le cadre réglementaire sera plus clair. Le secteur de la distribution devrait avoir de beaux jours devant lui grâce à l’essor des OPCI. L'immobilier de ce secteur est facile à “transformer” et offre un rendement des plus élevés, avec un risque modéré. Si les grandes enseignes arrivent à maîtriser l'outil OPCI, elles devront maximiser leur effet de levier en finançant la croissance des surfaces de vente par les investisseurs à la recherche d'un immobilier rentable, liquide et accessible financièrement.

A.H