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6 évaluateurs agréés par le ministère des Finances.
Deux expertises annuelles exigées pour les futurs OPCI.
Par Adil Hlimi
Les évaluateurs immobiliers joueront un rôle clé dans le fonctionnement de l'industrie naissante des OPCI. Ils ont pour rôle l'évaluation des biens immobiliers contenus dans les fonds, et donc la valeur liquidative à laquelle s'échangent les parts d'OPCI.
«La défaillance des évaluateurs immobiliers peut créer un problème de confiance et empêcher le développement des OPCI au Maroc», avertit Nabil Bounajma, Directeur général de Terra Modus, société qui fait partie des six heureux gagnants ayant obtenu le sésame du ministère des Finances pour exercer cette activité.
L'importance des évaluateurs se mesure à l'encadrement strict qu'ils subissent. Une commission consultative, dont le secrétariat est assuré par le ministère des Finances, est chargée de donner ou retirer les agréments des évaluateurs annuellement. Ces derniers doivent justifier d’une expérience robuste dans l'évaluation des biens immobiliers et l'expertise immobilière, et doivent en faire leur activité principale. La formation continue est également nécessaire pour rester au contact des meilleures pratiques et des évolutions du secteur.
«L'immobilier, particulièrement sa branche professionnelle, est un secteur dynamique qui évolue constamment», assure notre interlocuteur qui exerce ce métier depuis 10 ans. Sur les quelque 14 dossiers d'agrément déposés, 6 ont reçu l'aval du ministère en septembre dernier. Leurs noms sont publiés au Bulletin Officiel.
«Les sociétés de gestion doivent faire appel à deux évaluateurs différents pour réaliser deux évaluations par an», schématise Nabil Bounajma, qui insiste sur le rôle de cette activité dans l'instauration de la confiance entre OPCI et investisseurs. L'un des évaluateurs, dit principal, valorise les actifs, tandis que le second apporte une contre-signature pour certifier que la valeur est établie dans le respect des normes imposées par les régulateurs, l'AMMC et le ministère des Finances notamment. Selon Bounajma, les méthodes utilisées sont diversifiées d'après l'actif étudié. «Pour chaque type d'actif, une panoplie de méthodes existe», précise-t-il. La méthode par comparaison directe est décrite en premier par l'expert. Cette méthode consiste à déterminer la valeur d'un actif en se fiant à des transactions similaires dans sa région et à la date la plus proche de l'évaluation, ce qui nécessite que l'évaluateur soit doté d'une base de données des transactions profonde et diversifiée.
SSI - OPCI : Une première liste d'évaluateurs agréés dévoilée Les évaluateurs font également appel à la méthode des capitalisations des revenus, qui consiste à déterminer la valeur de l'actif immobilier en capitalisant le rendement ou les revenus. La méthode par actualisation consiste, pour sa part, à actualiser les flux futurs.
Notre expert cite également la méthode par le coût de remplacement, qui vise à déterminer la valeur d'un actif par l'estimation du coût de reconstitution d'un actif identique à celui évalué.
Pour notre expert, les chiffres avancés par la tutelle concernant le futur marché des OPCI (200 Mds de dirhams d'actifs pour un rendement autour de 7%) semblent être raisonnables et pas du tout surestimés. La première vague d'actifs qui seront apportés aux OPCI, seront de bonne qualité, avec d'excellentes signatures, et devront générer un rendement quasiment sans risque. Rendement qui devrait être autour de 7%, comme en attestent les données actuelles du marché.
Pour Nabil Bounajma, l'accélération du marché et son élargissement à d'autres acteurs et d'autres segments nécessitera un passage par la case réglementaire et une refonte du droit des baux qui ne garantit pas l'équilibre des forces entre propriétaires et locataires dans sa version actuelle et ce, aussi bien dans le résidentiel que le professionnel.
Terra Modus a été fondée en 2010 avec comme objectif principal d’offrir un service optimal aux clients en matière de qualité, de coûts et de délais. L'activité principale de la société s’articule autour de l’expertise immobilière, qui constitue plus de 50% de son chiffre d’affaires. Elle dispose des attestations nécessaires afin de produire des rapports d'expertise aux normes nationales et internationales (RICS London Registered Valuer, AMEI, ONIGT). La société propose également des cycles de formation complets sur des sujets d'expertise immobilière et relatifs aux OPCI.
